Immobilien

Kapitalanlage Immobilie

Wohneigentum ist die halbe Miete im Hinblick auf die Altersvorsorge. Zusätzliche wirtschaftliche Vorteile entfalten sich dann, wenn man gleichzeitig Eigentümer und Vermieter ist. Neben dem Wertsteigerungspotenzial winken interessante Abschreibungsmöglichkeiten. Es lohnt sich also aus steuerlichen Gründen, Immobilien auch als attraktive Kapitalanlage anzusehen. Mit einem interessanten Zinsniveau schöpft man dann die Vorteile einer Immobilien-Investition optimal aus. Auch der Kauf von Eigentumswohnungen eröffnet mehrere Gestaltungsalternativen. Für langfristig orientierte Anleger kann der Kauf einer Mietimmobilie als Renditeobjekt eine lukrative Investition mit guter Rendite sein.

Gut investieren in eine Eigentumswohnung

Ein Beispiel: Wer zwei Wohnungen kauft, wobei die eine selbst genutzt und die andere vermietet werden soll, kann die Finanzierungskosten bei entsprechender Gestaltung weitgehend oder sogar vollständig dem vermieteten Objekt zurechnen. Auf diese Weise sind die Zinsen in voller Höhe abzugsfähig. Ein solches Investitionsmodell sollte jedoch gründlich mit Steuerberater und Bank abgestimmt sein.

Steuerprivilegien bei späterer Vermögensübertragung

Nicht nur in der Start- und Investitionsphase bieten Immobilien viele Vorteile gegenüber anderen Kapitalanlagen. Auch bei der späteren Vermögensübertragung genießen Immobilienbesitzer steuerliche Privilegien. Wer alle Vorteile optimal ausschöpfen will, muss einiges beachten. Das reicht von der Finanzierungsgestaltung bis zum Umgang mit den Instandhaltungsaufwendungen. Im Übrigen sollte man sich vorher genau informieren, welche Folgewirkungen drohen, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb der so genannten Spekulationsfrist veräußert wird.

Gebäudeabschreibungen

Die Nutzungsdauer eines Gebäudes liegt laut Gesetzgeber je nach Baujahr bei 40 bis 50 Jahren. Genau das ist die Zeitspanne, in der Immobilien abgeschrieben werden können. Für die meisten Objekte (alle Gebäude ab Baujahr 1925) beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre. Das heißt, dass pro Jahr 2 % des Kauf- oder Herstellungspreises (ohne Grundstücksanteil) abgesetzt werden können. Bei Häusern bis zum Baujahr 1924 kann etwas schneller (über 40 Jahre) abgeschrieben werden. Das sind 2,5 % p. a. vom Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil.

Sonderfall Baudenkmäler

Erhöhte Absetzungen sind bei Gebäuden in sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten sowie bei Baudenkmälern möglich. Hier können in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % abgeschrieben werden. Zinsen und Nebenkosten absetzen.

Zinsen und Nebenkosten absetzen

Daneben können Vermieter nahezu alle Kosten, die im laufenden Betrieb zu Buche schlagen, in voller Höhe im Jahr ihres Entstehens absetzen. Dazu zählen Darlehenszinsen (gegebenenfalls auch ein Disagio) und die Betriebskosten zum Beispiel für Energie, Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeisterdienste etc., aber auch Maklerprovisionen und andere Aufwendungen im Rahmen der Mietersuche. Wer im Zuge der Finanzierung eine Zinsvorauszahlung (Disagio) vereinbart, sollte darauf achten, dass die marktübliche Höhe nicht überschritten wird. Bei einem Baudarlehen mit einer Zinsfestschreibung für mindestens 5 Jahre ist ein Disagio in Höhe von 5 % unproblematisch.Monatliche Mieteinnahmen sorgen für ein kontinuierliches Einkommen, das in den ersten Jahren auch für Zins- und Tilgungszahlungen genutzt werden kann, sofern das Renditeobjekt über ein Darlehen finanziert wurde.

Instandhaltungskosten

Erhaltungsaufwendungen können ebenfalls auf einen Schlag, also im Jahr ihres Entstehens, abgesetzt werden. Dazu gehören alle Maßnahmen, die dem Substanzerhalt einer Immobilie dienen, die aber nicht zu einer deutlichen Wertsteigerung führen (etwa durch Vergrößerung der Wohnfläche). Aber aufgepasst: Wenn die Erhaltungsaufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung 15 % des Gebäudewertes überschreiten, werden sie vom Fiskus als anschaffungsnahe Aufwendungen bewertet mit der Folge, dass diese Investitionen wie das Gebäude selbst nicht sofort, sondern über die gesetzliche Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Bei Aufwendungen bis zu 4.000 Euro ist jedoch in jedem Fall ein sofortiger Abzug möglich. Seit Januar 2004 ist es auch wieder gestattet, den Abzug von größerem Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen, was den steuerlichen Gestaltungsspielraum begünstigt.

Spekulationsfrist

Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie kauft und sie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft, muss den Gewinn aus dieser Transaktion voll versteuern. Die generelle Steuerpflicht von Immobilienveräußerungen, die im letzten Jahr diskutiert wurde, scheint dagegen vorerst vom Tisch zu sein. Das eigentliche Problem dabei ist, dass auch alle gewährten Abschreibungen und Zuschüsse von Seiten des Staates auf der Gewinnseite verbucht werden. Sogar dann, wenn der Verkaufserlös niedriger ist als die ursprünglichen Anschaffungskosten, wenn das Investment also im Kern ein Verlustgeschäft war, kann es sein, dass ein zu versteuernder Gewinn entsteht, weil der Fiskus die Steuerersparnisse der Habenseite zuschlägt. Fazit: Wer in vermietete Immobilien investiert, sollte dies mit langfristiger Perspektive tun. Nur dann kommen die positiven steuerlichen Effekte voll zum Tragen. Bei selbst genutzten Immobilien fällt übrigens keine Spekulationssteuer an. Das gilt auch dann, wenn sie innerhalb von 3 Jahren vor dem Verkauf von Angehörigen genutzt wurden.

Erben und Verschenken

Nach der zurzeit geltenden Rechtslage ist die Übertragung von Immobilien erbschafts- und schenkungssteuerlich erheblich günstiger als die Übertragung von Aktienvermögen. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar entschieden, dass das Erbschaftsteuerrecht in seiner derzeitigen Form verfassungswidrig ist. Das Urteil vom 31. Januar 2007 lässt dem Gesetzgeber bei der Überarbeitung allerdings erhebliche Spielräume. Welche Auswirkungen das BVG-Urteil tatsächlich haben wird, bleibt abzuwarten. Der Gesetzgeber hat bis Ende 2008 Zeit, die derzeitige Regelung durch eine verfassungskonforme zu ersetzen. Wer über Immobilienbesitz verfügt und ohnehin daran denkt, diesen in den nächsten Jahren auf Kinder oder andere zu übertragen, sollte mit seinem Steuerberater prüfen, ob es sinnvoll ist, diese Entscheidung vorzuziehen. Die günstige Bewertung von Immobilien kann man sich auch sichern, indem man seinen Kindern einen Geldbetrag zum Erwerb einer bestimmten Immobilie schenkt (mittelbare Grundstücksschenkung). Auf diese Weise kann zum Beispiel eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro in der Regel schenkungssteuerfrei auf Tochter oder Sohn übertragen werden. Die Schenkung einer selbst genutzten Immobilie an den Ehepartner ist übrigens schenkungssteuerfrei.

Quelle: „der freie Berater“

 

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